轨道交通TOD:城市更新“先行官”

原来破旧的仇毕地块,成为焕然一新的“未来道”。

杨柳郡小区实景图(1号线天童庄车辆综合基地上盖开发)

前殷区块开发效果图(5号线停车场上盖开发)(本版供图 张燕 甬轨君)

制图 毛雪娇

市第十四次党代会报告指出,今后五年,我市要推进功能布局变革,“全域都市化”“市域一体化”“城市更新”等成为热词。

以公共交通为导向来开发建设城市(简称TOD),地铁无疑是“先行官”。宁波人深切感受到,在运营183公里的轨道交通沿线,城市焕然一新,设施不断完善,一批批商业、住宅和基础配套项目,带领着越来越多人共同富裕、乐享幸福生活。

“十四五”期间,宁波轨道交通总建设规模约250公里,至“十五五”初第三期建设规划和市域铁路象山线、慈溪线完成后,我市轨道交通总线网运营里程将超过400公里。从三江口到东钱湖,再到象山大目湾;从老外滩到慈城,再到慈溪和前湾新区,城市轨道交通线网将由城区延伸至市域(郊),成为城市发展从“三江口时代”走向现代化滨海大都市的重要牵引和共富之路。

记者 张燕 通讯员 吴群 甬轨君

助力城市更新 地铁核心价值显现

GDP超1.4万亿元,地铁越建越密,宁波城市的虹吸能力正在增强。然而,当前国土空间从“增量扩张”转向“存量盘活”,土地等资源要素面临“天花板”,亟须优质、集约、高效利用土地资源。

城市更新,正是宁波高质量发展的重要手段之一。轨道交通TOD开发,恰好提供了节约、集约利用土地的抓手。如果说,“方便出行”是地铁最基本的功能,那么,通过地铁工程带动周边拆迁、通过地铁为导向对城市功能进行重新定位并更新城市,正是其更核心的价值所在。

轨道引领城市发展,带动站点周边土地高强度开发和复合利用,促进人口和产业集聚,影响城市产业空间布局和空间结构形态,是城市高质量发展的驱动器。确实,这几年宁波人有目共睹的是,地铁引导着公共服务设施配置,优化城市空间布局,提升城市功能,加速城市现代化进程。地铁所经之处,无论是东部新城还是东门口、南部商务区、北仑、慈城新城等,都焕发出新的活力。

地铁刚“驶”来时,人们关注的是城市地铁;如今,越来越多的人开始关注地铁城市。我市轨道交通自开工建设以来,就按照“同步规划、同步设计、同步报批、同步建设”原则,切实践行TOD连片开发的理念,让轨道与城市发展息息相关。

截至目前,市轨道交通集团已对1号线至8号线沿线开展做地(指土地前期开发整理工作)和谋划做地,共计50余个项目,总面积20余平方公里。这些地块,有的只是地铁建成后的“边角料”,有的是沿着地铁线纵横拓展的大区块,还有的是利用车站、车辆段等地铁要素,通过上盖、下沉等模式开发的与地铁相关的项目。随着地铁建成,地铁沿线的一些“老破小”,也将在拆迁后变成一幢幢崭新的高楼。

打造轨道城市 四大模式因地制宜

TOD建设的基础是土地。目前,宁波轨道交通已出让天童庄车辆综合基地地块、藕池站地块、东钱湖车辆段地块、金钟地块等23宗地块,总面积计约100公顷,这也开启了“地铁上的城市”建设与更新的步伐,为宁波轨道交通TOD进行了积极探索。

经过多年探索,宁波轨道交通初步建立起TOD开发四种模式:第一种是拆迁再利用开发,充分利用轨道工程建设拆迁地块,进行站城一体化开发;第二种是场段上盖开发,即在地铁的停车场、车辆段采取上盖开发的方式进行“轨道+物业”开发;第三种是地下空间开发,对轨道交通站点及区间地下空间进行商业开发,提升立体商业集聚效应,比如大家熟悉的鼓东区间,就属于地铁东门口站和鼓楼站两个站点区间的地下空间综合开发利用;第四种是大区块开发,对轨道站点及周边区块进行成片区土地专项收储开发。

56岁的徐大姐是土生土长的五乡李家洋村人,如今,她老家所在的李家洋地块已成为轨道交通TOD大区块开发项目。当初地铁1号线经过她家门口时,她又高兴又失落:“出行是方便了不少,就是老房子没有拆到。”没想到,地铁开通几年后,徐大姐迎来了李家洋村要整村开发的消息,她家造于上世纪70年代的二层小楼房也在轨道交通收储范围。“我经常去向人打听,听说以后这里的河要拓宽,要建设南北大道,不仅有高楼大厦,还会有商场、超市、菜市场等。我们自己也选择了附近的安置房,离李家洋村不远。”说这话时,徐大姐仿佛看到不久后更加美好的生活。

在建设过程中,宁波轨道交通始终坚持TOD开发理念,积极推进地铁沿线的城中村改造,如近期轨道交通7号线沿线的联群村,8号线沿线的赵家村、下沈村等。据统计,自轨道交通开工建设以来,我市已经累计拆迁123个村(社区),拆迁建筑面积近600万平方米。

作为宁波第一个以TOD为导向的大区块开发项目,鄞州前殷区块也是大区块开发的受益区。前殷区块位于东部新城南侧,北靠东部新城,南临杭甬高速,是东部新城向南扩展的重要空间载体。一直以来,由于地处城乡接合部,受铁路阻隔等影响,区块发展缓慢。随着轨道交通在这里建设停车场,前殷片区的发展越来越受到重视。宁波轨道交通示范性打造前殷停车场上盖开发样板,与周边区域结合,进行大区块开发,计划布置小学、初中、住宅等项目,既实现土地价值的最大化,又能更好地减震、消防、增加人流量。

如果说大区块开发创造的是新城、城市新地标,那么拆迁地块再利用就是最典型的城市更新和品质提升工程了,它通过结建、联建,使居住小区与地铁车站无缝衔接,改善居民出行品质。金钟地块,“老宁波”都知道这里最早是一家调味品厂,这家老厂此后改为茶叶城,虽位居奉化江岸,但老旧破败的面貌与其所处的“三江六岸”品质提升核心空间格格不入。4号线兴宁桥东站恰位于附近,宁波地铁采用车站与旧城拆迁同步开发,如今,这里的7.5万平方米空间已被全新的高档小区、商业体、办公酒店商住综合体替代,该小区开售不久已有了主人。此外,在3号线永达路站、4号线潘火到矮柳区间、4号线仇毕站、2号线藕池站等附近,一大批老旧小区随着地铁建设成为城市新贵。未来道、公园道、润玺道、芳菲郡……越来越多的宁波人受益于地铁建设。

地铁停车场、车辆段,是每条轨道交通线的标配,宁波轨道交通积极打造地铁上盖开发样板。结合1号线天童庄车辆基地建设,依托轨道交通站点有利要素,打造盖上盖下一体的“杨柳郡”大型住宅社区,总开发面积约56万平方米,3000多套住宅创下“开盘三小时清盘”的销售纪录,实现销售额约70亿元。目前,“杨柳郡”项目已分三期全部交付。而4号线东钱湖车辆段上盖开发的“云溪桃花源”,与东钱湖湖光山色交相辉映,既实现了城市建设用地的集约利用,又满足了市民的购房需求,同时提升了企业的盈利能力。

2017年8月,宁波首个轨道交通地下空间商业体在鼓东区间建成投用,成为宁波轨道交通打造地下空间开发项目的样板。通过开展地下空间综合利用开发,提升了城市地下空间利用效率,赋予城市核心商圈新业态,增强中心城区集聚辐射功能。鼓东区间总建筑面积约3万平方米,串联沿线的天一广场、鼓楼、第二百货、和义大道等,作为连接东门口和鼓楼两大核心区块的地下商业走廊,目前已经成为宁波市民购物休闲的“网红打卡地”,截至去年底,累计接待量超过7447.3万人次,累计营业额达8.8亿元。位于鼓东区间的商业综合体,于2020年12月获评“全国城轨交通商业示范街”。

牵手共同富裕 未来生活更加美好

“大招”还在前方。

目前,宁波轨道交通TOD谋划收储土地总面积2000多公顷,其中完成做地700多公顷。可见,在建的3号线二期,第三期建设中的6、7、8号线,以及市域铁路象山线、慈溪线,才是TOD的重头戏。

2020年12月,宁波地铁第三期建设规划获批,包括6号线一期、7号线、8号线一期、1号线西延、4号线延伸,总长度约106.5公里。对于6、7、8号线,“六大场段、五大区块”是TOD的核心。一般每条地铁线会有一个停车场、一个车辆段,将通过上盖开发模式,结合周边区域,整体谋划打造五大区块。

说到3号线二期,不得不提及骆驼北区块。宁波城区北门户骆驼街道,曾经沿着中大河发展,随着329国道建成,国道沿线成为第二大发展轴,如今,地铁要来了。轨道交通将串起骆驼的母亲河和国道线,打造“TOD水陆都会”,将骆驼桥未来社区整体打造为宁波城北活力中心,重构未来社区生活场景,“骆驼桥未来社区”已跃然纸上。

我市将未来社区分为五类,其中就包括轨道交通TOD开发的未来社区,即以轨道交通站点为重点,注重用地与交通协同,地上与地下协调,系统打造未来社区场景。去年上半年,骆驼桥社区被列入浙江省2021年未来社区试点创建名单。

前不久开工的市域铁路象山线,将有力促进鄞州南部和象山地区融入宁波主城区,推动宁波南翼加快崛起,同步正在谋划的沿线产业策划,也将有效推动生态、旅游等资源要素互联互通,促进缩小城乡区域差距,助力当地群众增收致富,力争打造成全省首条“共同富裕示范线”。据悉,先行节点工程大目湾站的TOD开发已在谋划中,未来这里将成为象山商业、住宅、旅游新地标。

同时,轨道交通正积极响应中央和省市部署要求,充分发挥国资国企示范引领作用,结合场站周边和城市重点地段品质提升,积极推出保障性租赁住宅地块,计划于年内出让兴宁桥西站地块等项目,并参与保障性租赁住房的开发建设,加快推进城中村改造,为城市更新发展注入强劲动能。

“TOD的优势是显而易见的,它通过土地溢价收益反哺轨道交通建设,成为保障资金平衡和实现可持续健康发展的有效途径。在工程建设方面,它通过结建、联建、上盖及地铁保护区域预留工程,有利于车场段一体化设计、开发,节约社会总成本。结合正线工程,同步开展上盖物业综合开发研究,以实现轨道引领城市发展,实现土地价值最大化。更为重要的是,TOD结合城市更新,改善城市面貌,能补足城市发展短板,服务民生。”宁波市轨道交通集团相关负责人说。

猜你喜欢

文档下载

W导出为:轨道交通TOD:城市更新“先行官”.doc文档

原创文章,作者:网友投稿,如若转载,请注明出处:http://www.wanyouzhihui.top/news/21247.html

上一篇 2023-10-25
下一篇 2023-10-24

发表评论